Pravo stanara na prekid zakupa najma u New Yorku

Mnogi stanari koji potpisuju ugovor o najmu svog stana ili najamne jedinice planiraju ostati cijelo vrijeme potrebno za najam, kao što je jedna godina. No, unatoč vašim najboljim namjerama, možda ćete željeti (ili trebati) otići prije nego što je vaš najam - na primjer, ako ste student na NYU i želite samo ostati u vašem stanu u razdoblju u kojem se škola nalazi , Ili se možda useljavate sa svojim dečkom ili djevojkom. Ponekad ćete se možda morati preseliti kako biste bili bliže novom poslu ili stariji roditelj koji treba vašu pomoć.

Odlazak prije isteka ugovora o najmu na određeno vrijeme bez plaćanja preostalog iznosa najma po najmu naziva se prekid zakupa. Evo kratkog pregleda stanarskih prava u New Yorku za prekid zakupa bez daljnje odgovornosti za najam.

Prava i odgovornosti stanara prilikom potpisivanja ugovora o najmu u New Yorku

Najam obavezuje i vas i vašeg stanodavca za određeno vremensko razdoblje, obično godinu dana. Prema tipičnom zakupu, stanodavac ne može povećati najamninu ili promijeniti druge uvjete, sve dok se zakup ne iscrpi (osim ako sam zakup ne predviđa promjenu, kao što je povećanje zakupnine za vrijeme najma). Stanodavac vas ne može prisiliti da se iselite prije završetka najma, osim ako ne platite stanarinu ili prekršite drugi značajan termin, kao što je uzastopno bacanje velikih i bučnih zabava. U tim slučajevima, stanodavci u New Yorku moraju slijediti određene postupke kako bi okončali stanarsko pravo. Na primjer, vaš stanodavac vam mora dati trodnevnu obavijest o plaćanju stanarine ili dopusta (Zakon New York Real Prop. Zakon 711 (2)) prije podnošenja tužbe za iseljenje. Ako ste stanar u New Yorku, vaš stanodavac može vam dati bezuvjetno otkazivanje i dati vam 30 dana za iseljenje. (N.Y. Real Prop: Zakon § 232-a).

Stanari su zakonski obvezni platiti najamninu za cijeli rok najma, obično jednu godinu, bez obzira na to nastavite li živjeti u najamnoj jedinici ili ne, uz neke iznimke, kako slijedi.

Kada se razbijanje najma opravdava u New Yorku

Postoje neke važne iznimke od općeg pravila da stanar koji prekine najam duguje najamninu za cijeli rok trajanja najma. Možda ćete se moći zakonito iseliti prije isteka roka najma u sljedećim situacijama.

1. Vi ili Vaše dijete ste žrtva nasilja u obitelji

Državni zakon (N.Y. Real Prop. Law § 227-c) pruža prava na prijevremeno raskidanje stanara koji su žrtve nasilja u obitelji, pod uvjetom da su zadovoljeni određeni uvjeti (kao što je stanar koji osigurava sudski nalog za zaštitu).

2. Vi (ili vaš suprug) imate 62 godine ili starije i prelazite u stambeni objekt za starije osobe

New York law (N.Y. Real Prop. Law § 227-a) daje prava na prijevremeno raskidanje stanarima koji imaju 62 ili više godina i koji više ne mogu živjeti samostalno, i moraju se preseliti u dom za starije osobe ili drugi dom za starije osobe.

3. Pokrećete aktivnu vojnu dužnost

Ako nakon potpisivanja ugovora o zakupu uđete u aktivnu vojnu službu, imate pravo raskinuti ugovor o najmu prema saveznom zakonu. (Zakon o civilnoj pomoći vojnim i vojnim službenicima u vojsci, 50 US USA § § 501 i sljedeći.) Morate biti dio "uniformiranih službi", što uključuje oružane snage, naručeni korpus nacionalne uprave za oceane i atmosferu (NOAA) , naručio korpus javne zdravstvene službe i aktiviranu Nacionalnu stražu. Morate dati pismenu obavijest svom stanodavcu o svojoj namjeri da prekinete svoje stanovanje iz vojnih razloga. Nakon što je obavijest poslana poštom ili dostavljena, stanarsko pravo prestaje 30 dana nakon datuma dospijeća najma, čak i ako je taj datum nekoliko mjeseci prije isteka najma.

4. Jedinica za iznajmljivanje je nesigurna ili krši kodekse o zdravlju ili sigurnosti u New Yorku

Ako vaš stanodavac ne osigura useljivo stanovanje prema lokalnim i državnim stambenim zakonima, sud bi vjerojatno zaključio da ste “konstruktivno iseljeni”, što znači da vas je stanodavac, snabdijevanjem nepodnošljivim stambenim prostorom, iz praktičnih razloga “izbacio”, tako da nemate više odgovornosti za najamninu. New York law (N.Y. Real Prop. Law § 235-b, Semans Family Ltd. Partnerstvo protiv Kennedyja, 675 N.Y.S.2d 489 (N.Y. City Civ. Ct., 1998) iJangla Realty Co. protiv Gravagne 447 N.Y.2.2d 338 (Okružni sud u Queensu, 1981.) postavlja specifične zahtjeve za postupke koje morate slijediti prije nego što se iselite zbog velikog problema s popravkom. Problem mora biti doista ozbiljan, kao što je nedostatak topline ili druge bitne usluge.

5. Vaš stanodavac vas maltretira ili krši vaša prava na privatnost

New York nema državni zakon koji određuje količinu obavijesti koju vam stanodavac mora dati da biste ušli u posjed. Ako vaš stanodavac neprestano krši vaša prava na privatnost, ili radi stvari kao što su uklanjanje prozora ili vrata, isključivanje komunalnih usluga ili mijenjanje brave, smatrali bi se "konstruktivno iseljenim", kao što je gore opisano; to bi obično opravdalo prekid zakupa bez daljnje obveze najma.

Dužnost vlasnika da pronađe novog stanara u New Yorku

Stanodavci u većini država (na primjer, Arizona) moraju uložiti razumne napore kako bi ponovno iznajmili svoje jedinice kada stanar prekine zakup, umjesto da naplati stanara za ukupnu preostalu najamninu koja se plaća pod zakupom. Nažalost, stanodavci u New Yorku (Rios protiv Carilla, 53 AD3d 111, 115 (II. Odjel 2008); Smith protiv Jamesa, 22 Razno. 3d 128 (A) (Vrhovni sud, žalbeni rok, 9. i 10. Dist., 2009)) nemaju istu odgovornost za "ublažavanje štete" tako što pokušavaju razumno brzo iznajmiti svoju imovinu i zadržati svoje gubitke na minimumu prije završetka zakupa.

Ako živite u New Yorku i želite prekinuti ugovor o zakupu, ali nemate pravno opravdani razlog, kao što je jedan od gore opisanih, pokušajte nešto napraviti sa svojim stanodavcem. Nemojte se samo iseliti i nadati se da će vaš stanodavac brzo dobiti novog stanara i ne naplaćuje vam preostalo vrijeme za najam. Pružite svom stanodavcu što je moguće više obavijesti i napišite iskreno pismo u kojem objašnjavate zašto trebate otići rano. U idealnom slučaju, svom stanodavcu možete ponuditi kvalificiranog zamjenskog najmoprimca s dobrim zaslugama i referencama za potpisivanje novog zakupa.

Ali imajte na umu da, ako se stanodavac ne složi da vas pusti s udice, bit ćete odgovorni za plaćanje najamnine za ostatak vašeg najma. To bi mogao biti znatan iznos novca ako odete nekoliko mjeseci prije nego što se zakup završi. Vaš stanodavac će najvjerojatnije prvo upotrijebiti vaš sigurnosni polog za pokriće iznosa koji dugujete. Ali ako vaš depozit nije dovoljan, vaš stanodavac može vas tužiti, vjerojatno u sudu za male tužbe gdje je granica 5.000 dolara u New Yorku (ili 3.000 dolara u gradskim i seoskim sudovima).

Više informacija o stanarskim pravima za prekid zakupa

Pravni vodič svakog zakupca, od Janet Portman i Marcia Stewart (Vijversenkoi) pruža opsežne pravne i praktične savjete koje je potreban svakom stanaru, od preseljenja u iseljenje, uključujući kako dobiti svog stanodavca da otkaže najam, plus desetke obrazaca i uzoraka pisama.